Вернули заказчику 3 млн ₽ аванса за архитектурный проект, который нельзя построить

Информация о кейсе

• Дело: № А40-297542/2023 (карточка в КАД)
• Суды: Арбитражный суд города Москвы → Девятый арбитражный апелляционный суд → Арбитражный суд Московского округа
• Клиент: банк — собственник здания в историческом центре Москвы (заказчик)
• Оппонент: индивидуальный предприниматель — архитектор (проектировщик)
• Объект: офисное здание на ул. Большая Якиманка, в объединённой охранной зоне объектов культурного наследия № 104
• Предмет спора: возврат неотработанного аванса по договору на разработку архитектурного проекта; встречный иск проектировщика об оплате этапа
• Срок: ноябрь 2023 — июнь 2025

Результат

• 2 996 000 ₽ — аванс взыскан полностью (100% заявленного)
• 37 980 ₽ — расходы по госпошлине
• 856 000 ₽ — во встречном иске проектировщика отказано полностью
• Решение устояло в апелляции (05.02.2025) и в кассации (16.06.2025)

Описание кейса

Банк владел зданием на Большой Якиманке и хотел понять, что с ним можно сделать: реконструировать с надстройкой или снести и построить новый офисный корпус. Для этого в июне 2023 года он заключил с архитектором договор на 4 280 000 ₽. Сначала нужно было сделать архитектурный проект, затем согласовать его в Департаменте культурного наследия (ДКН). Через неделю банк перечислил аванс — 2 996 000 ₽.

Летом архитектор писал, что не может начать работу без исходных данных. К ноябрю он сообщил, что проект готов. К этому времени банк получил градостроительный план участка и письма ДКН, и стало ясно главное: участок находится в охранной зоне, требования к регламентам не утверждены. Проект на восемь этажей в таких условиях нереализуем.

Банк обратился в ЮРЛА с вопросом: можно ли вернуть почти 3 млн ₽, если проектировщик утверждает, что работу выполнил?

В чём была сложность

• Проектировщик работу сделал. Были альбом, демонстрационный макет и заключение специалиста о том, что проект «соответствует договору и не имеет неустранимых недостатков».
• Протокол рабочего совещания. Сотрудник банка подписал протокол, в котором разрешил работать по старым исходным данным: топосъёмке 2004 года и планам БТИ 2017 года.
• Односторонний акт. Уже во время суда архитектор направил акт на 3 852 000 ₽ и настаивал, что банк пропустил срок на мотивированный отказ и акт считается подписанным.
• Встречный иск — архитектор потребовал доплатить за этап ещё 856 000 ₽.

Проделанная работа

1. Анализ договора и досудебное требование (ноябрь 2023)

Разобрали договор. Выяснили, что исходные данные по акту так и не передавались, а по статье 759 ГК РФ они относятся к существенным условиям договора на проектирование. 30.11.2023 направили проектировщику требование вернуть аванс как неосновательное обогащение. Это требование он получил, но аванс не вернул.

2. Иск в Арбитражный суд города Москвы (декабрь 2023)

18.12.2023 подали иск о взыскании 2 996 000 ₽. Иск направили по всем известным адресам ответчика, в том числе по адресу из договора. Процессуальных оснований для отложения у ответчика не осталось.

3. «Ступенчатая» правовая позиция

Построили защиту в два уровня:

• основной довод — договор не заключён: сторонам не удалось согласовать исходные данные, без которых результат недостижим;
• запасной довод — если суд признает договор заключённым, то он расторгнут. Банк в одностороннем порядке отказался от него 22.04.2024 из-за просрочки, неустранённых недостатков и невозможности достичь результата.

Это решение и принесло победу. Довод о незаключённости суд не принял, но удовлетворил иск по запасному основанию: договор расторгнут, встречного предоставления нет, аванс подлежит возврату.

4. Мотивированный отказ от приёмки — в срок

Акт от архитектора банк получил 25.03.2024. Уже 02.04.2024 мы подготовили и направили мотивированный отказ курьерской службой с отслеживанием, а 08.04.2024 ещё раз вручили его представителю ответчика в заседании. В отказе перечислили все недостатки:

• технико-экономические показатели ничем не подтверждены, а ограничения по высоте и площади не учтены;
• нет электронной версии альбома, графического инсоляционного расчёта и конструктивной схемы;
• листы не пронумерованы, в названиях улиц опечатки, макет повреждён.

Суд отклонил довод архитектора о пропуске срока и признал отказ обоснованным.

5. Официальная позиция ДКН — ключевое доказательство

Мы не ограничились спором о качестве чертежей и от имени банка направили запрос в Департамент культурного наследия. Спросили прямо: можно ли реконструировать здание с надстройкой до 30 метров? 02.07.2024 ДКН ответил: реконструкция возможна только в существующих габаритах — в пределах капитальных стен 1 и 2 этажей.

Суды трёх инстанций сослались на это письмо. Раз проект на восемь этажей реализовать нельзя, у заказчика нет интереса в таком результате. А профессиональный проектировщик должен был предупредить об этом и приостановить работу по ст. 716 ГК РФ и п. 2.3.4 договора, но не сделал этого.

6. Опровержение заключения специалиста

Показали суду, почему заключение, которое представил ответчик, нельзя считать надёжным доказательством:

• специалист связан договорными отношениями с ответчиком;
• банк не участвовал ни в выборе специалиста, ни в формулировании вопросов;
• специалиста не предупреждали об уголовной ответственности, методология не указана;
• в заключении не учтены недостатки из мотивированного отказа банка.

Суд согласился и не принял заключение как подтверждение качества работ. Ходатайство о судебной экспертизе ответчик так и не заявил.

7. Переговоры о мировом соглашении

В мае — июле 2024 года по предложению суда подготовили проект мирового соглашения. Ответчик затянул переговоры, и мы зафиксировали это заявлением о злоупотреблении процессуальными правами. Дело рассмотрели по существу.

8. Решение и вышестоящие инстанции

• 16.10.2024 — объявлена резолютивная часть: иск банка удовлетворён полностью, во встречном иске отказано;
• 07.11.2024 — изготовлено полное решение (судья Р.Е. Галиева);
• 05.02.2025 — Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения;
• 16.06.2025 — Арбитражный суд Московского округа отклонил кассационную жалобу проектировщика.

Главное из решения

Суд указал, что эскизный проект, который невозможно реализовать, не является надлежащим результатом работ. Риск недостижения результата несёт профессиональный проектировщик, а не заказчик.

Выводы для заказчиков проектных работ

1. Оформляйте передачу исходных данных актом. Если перечень ИРД размыт, спорить потом придётся обеим сторонам.
2. Не пропускайте срок на мотивированный отказ. Направляйте его способом, который подтверждает дату вручения.
3. Запрашивайте позицию уполномоченного органа. Одно письмо ДКН или Москомархитектуры может весить больше сотни страниц экспертиз.
4. Стройте защиту в несколько уровней. Запасное основание иска сработало, когда суд не принял основное.
5. Ограничьте полномочия представителей. Протокол, который подписал рядовой сотрудник, может «изменить» договор.

Если вы столкнулись с похожей ситуацией, прочитайте как вернуть аванс проектировщику: основания отказа от договора, доказательства и порядок действий заказчика.

Нужна помощь?

Подрядчик или проектировщик получил аванс, но результата нет или им нельзя воспользоваться? Разберём договор и переписку и оценим шансы вернуть деньги.

КОНСУЛЬТАЦИЯ