Информация о кейсе
Описание кейса
В сентябре 2024 года судья Тушинского районного суда г. Москвы Куличев Р.Б. при повторном рассмотрении дела взыскал с продавца 6/100 долей жилого дома и земельного участка в мкр. Новогорск (г. Химки) в пользу покупателя:
- 1 900 000,00 ₽ остаток уплаченной цены — задаток, который продавец удерживал;
- 5 839 400,00 ₽ убытки — разница между ценой договора и текущей рыночной ценой аналогичного объекта;
- 240 650,27 ₽ проценты за пользование чужими денежными средствами и проценты на сумму убытков до дня фактической оплаты;
- 45 782,13 ₽ госпошлина и почтовые расходы;
- 326 500,00 ₽ расходы на юристов и госпошлина по двум делам — отдельными определениями Химкинского и Тушинского судов;
- ещё 3 700 000,00 ₽ продавец вернул в ходе процесса, а всего покупателю возвращено и присуждено 12 052 332,40 ₽ при цене договора 5 600 000 ₽.
В параллельном деле Химкинский городской суд отказал продавцу, требовавшему расторгнуть договор из-за «неоплаты», а Московский областной суд удовлетворил встречный иск покупателя: договор купли-продажи и предварительный договор признаны расторгнутыми, право покупателя на доли — прекращённым.
Объектом сделки была студия площадью 67 м² на первом этаже жилого дома с отделкой «под ключ». Юридически её оформили как 6/100 долей в праве собственности на дом и земельный участок с соглашением о порядке пользования. Продавец обязался выполнить отделку по техническому заданию и передать студию по акту в течение 7 месяцев после регистрации перехода права. Такие схемы стоит проверять до подписания — в этом помогает юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.
Нотариальная строительно-техническая экспертиза АНО «Независимые исследования и судебная экспертиза» установила: работы в студии, местах общего пользования и доме не соответствуют проекту, строительным нормам и техническому заданию, качество создаёт угрозу жизни и здоровью, большинство дефектов критические, часть — неустранимые. Стоимость устранения только устранимых дефектов — 3 951 624 ₽, это 71 % цены договора.
Уточнённого иска 12 508 182,98 ₽ возвращено и присуждено по существу — без учёта процентов на убытки, которые начисляются до дня оплаты.
Цены договора 5 600 000 ₽ или 6 452 332,40 ₽ присуждено покупателю сверх возврата собственных денег.
Второй кассационный суд общей юрисдикции в определении от 16.04.2024, которым отменён отказ в иске, указал, что суды:
«…доводы истца о наличии права на односторонний отказ от исполнения договора, заключенного сторонами договора, возмещении убытков в связи с несоответствием объекта недвижимости требованиям качества не проверили».
Правовая основа: ст. 450.1 ГК РФ — договор прекращается с момента получения уведомления об отказе; п. 2 ст. 475 и ст. 557 ГК РФ — отказ от договора при существенных недостатках недвижимости; п. 2 ст. 393.1 ГК РФ — убытки в виде разницы между ценой договора и текущей ценой; ст. 380, 381 ГК РФ и определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 03.03.2022 № 305-ЭС21-18687 — задаток возвращается, если договор не исполнен по вине продавца.
Проделанная работа
02.2022–06.2022. Сделка
07.2022–09.2022. Фиксация недостатков
10.2022. Отказ от договора
11.2022. Иск в Тушинский суд
01.2023–02.2023. Встречный иск в Химкинском суде
04.2023–11.2023. Первый круг проигран
04.2024. Два поворота за два дня
06.2024. Продавец вернул 3,7 млн ₽
09.2024. Решение Тушинского суда
10.2024–05.2025. Расходы по химкинскому делу
09.2025–02.2026. Апелляция и кассация
12.2025–02.2026. Исполнительный лист
04.2026–08.2026. Расходы по тушинскому делу
Судебные акты
Текст апелляционного определения Московского областного суда от 15.04.2024: договор купли-продажи доли дома и предварительный договор расторгнуты по встречному иску покупателя, право на доли прекращено:
Загрузка...
Перезагрузить документ 
Открыть в новой вкладке Текст кассационного определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.04.2024: суды не проверили право покупателя отказаться от договора из-за неустранимых недостатков недвижимости:
Загрузка...
Текст решения Тушинского районного суда г. Москвы по делу № 02-4908/2024 о взыскании цены, процентов и убытков по текущей цене объекта:
Загрузка...
Текст апелляционного определения Московского городского суда от 16.09.2025: решение о взыскании убытков по текущей цене оставлено без изменения:
Загрузка...
Текст кассационного определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.02.2026: убытки по п. 2 ст. 393.1 ГК РФ взысканы правомерно:
Загрузка...
Вопросы
Можно ли отказаться от договора купли-продажи недвижимости после регистрации права?
Да, если продавец существенно нарушил договор: не передал объект по акту или передаёт его с неустранимыми недостатками либо с недостатками, устранение которых несоразмерно дорого (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Договор прекращается с момента, когда продавец получил уведомление об отказе (ст. 450.1 ГК РФ). Но будьте готовы к тому, что суд первой инстанции может с этим не согласиться, — параллельно стоит заявить требование о признании договора расторгнутым и прекращении права, чтобы запись в ЕГРН была погашена.
Чем этот случай отличается от дела Долиной?
Это зеркальные ситуации. Лариса Долина как продавец пыталась вернуть квартиру, ссылаясь на собственное заблуждение под влиянием мошенников. В декабре 2025 года Верховный Суд оставил квартиру за добросовестной покупательницей: последствия ошибки продавца не перекладываются на покупателя. В нашем деле договор нарушил сам продавец — студию не передал, дефекты оказались критическими и частично неустранимыми. Поэтому покупатель вправе отказаться от договора даже после регистрации права (ст. 450.1, 475, 557 ГК РФ), вернуть уплаченное и взыскать разницу с текущей ценой жилья (п. 2 ст. 393.1 ГК РФ). Принцип в обоих делах один: риски сделки несёт та сторона, которая её нарушила.
Какие убытки можно взыскать сверх уплаченной цены?
Если договор прекращён по вине продавца, покупатель вправе получить разницу между ценой договора и текущей рыночной ценой аналогичного объекта (п. 2 ст. 393.1 ГК РФ) — даже если новую покупку он ещё не совершил. В этом деле за два года цены на жильё выросли, и разница составила 5 839 400 ₽ по отчёту об оценке. Продавец оспаривал отчёт и настаивал на судебной оценочной экспертизе, но суды трёх инстанций признали расчёт истца обоснованным.
Что будет с задатком?
Если договор не исполнен по вине продавца, задаток возвращается покупателю, а закон позволяет требовать и двойную сумму (ст. 381 ГК РФ). В этом деле суд взыскал задаток 1 900 000 ₽ как часть цены и проценты на него, но во второй половине двойного задатка отказал.
Зачем нотариальная экспертиза, если есть акты осмотра?
Экспертизу, назначенную постановлением нотариуса до суда, сложнее оспорить: это официальная процедура обеспечения доказательств, продавца извещают о ней заранее. Именно её выводы о критических и неустранимых дефектах стали основанием для отказа от договора.
Сколько длится такой спор?
Здесь от отказа от договора до последнего судебного акта прошло почти четыре года: два дела в двух судах, каждое прошло три инстанции, одно — дважды. Сократить срок помогает сразу заявлять полный набор требований — о расторжении договора, прекращении права и о деньгах.
Похожие дела
- Взыскали неотработанный аванс за некачественный ремонт
- Иск на 100% цены договора: пени за срыв ремонтных работ
- Взыскали 4 млн ₽ долга по расписке и проценты в Тушинском суде
- Взыскали 2 млн ₽ за дефекты квартиры, купленной по ДКП
- Застройщик вернул цену расторгнутого договора
- Сопровождение сделок с недвижимостью
- Юридическое сопровождение экспертиз
- Ремонтные споры
