⚖ Взыскана компенсация снижения класса энергоэффективности

В августе 2021 года знакомая нам по другим ремонтным спорам судья Головинского районного суда г. Москвы Яковлева В.С. взыскала с АО “Специализированный застройщик “Пик-регион” в рамках гражданского дела по иску участника долевого строительства о нарушении качества отделочных работ в новостройке в пользу клиента компании:

1 151 760,83 ₽ стоимость расходов по устранению недостатков,
110 000,00 ₽ денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены квартиры,
400 000,00 ₽ неустойка за просрочку срока устранения недостатков,
500 000,00 ₽ неустойка за просрочку срока устранения недостатков в гарантийный период,
250 000,00 ₽ неустойка за просрочку срока возмещения расходов по устранению недостатков,
5 000,00 ₽ в счет компенсации морального вреда,
350 000,00 ₽ штраф,
25 000,00 расходы на оплату услуг представителя,
18 000,00 расходы по оценке,
1 328,59 ₽ почтовые расходы,
1 880,00 расходы по оформлению нотариальной доверенности,
6 290,91 ₽ расходы по уплате госпошлины,
а всего взыскано – 2 819 260,33 ₽, что составило 54,44 % от заявленной цены иска в размере 5 177 747,65 ₽.

Данный кейс уникален тем, что в споре с застройщиком о качестве строительно-ремонтных работ были взысканы все возможные для данной категории дел штрафные санкции, а именно: убытки в виде компенсации ремонта и 3 вида неустоек за просрочку различных обязательств, связанных с устранением недостатков. Для создания возможности подачи данного иска дольщику потребовалось пройти так называемую "длинную схему": поочередно предъявлять соответствующие требования из закона 214-ФЗ, "накапливая" неустойки Другая отличительная особенность дела - взыскание убытков дольщика, вызванных уменьшением декларированного застройщиком при заключении ДДУ класса энергоэффективности дома с А на В+

В связи с высокой вероятностью назначения судебной строительно-технической экспертизы дольщик 1,5 года был вынужден жить в квартире с неустраненными недостатками, что было использовано в суде при обосновании причиненного заказчику морального вреда.

Результат42,22%

От цены приобретенной у ПИКа квартиры с отделкой в размере 6 676 992,00 ₽

удалось взыскать в данном деле истцу по итогам вынесения Головинским судом решения. Полученная денежная сумма существенно облегчила долговое бремя клиента по ипотечному кредиту, с помощью которого приобреталось жилье.

Перечень первоначально выявленных недостатков в ходе приемки квартиры (нажмите на +):

1. Нет сертификата соответствия на шаровые краны ГВС и ХВС.
2. Нет сертификата производителя на приборы учета воды.
3. Нет сертификата производителя, на прибор учета электроэнергии.
4. Нет сертификата паспорта и сведений о поверке на прибор учета тепла Пульсар (на радиаторах отопления).
5. Нет сертификата и паспорта на УЗО а так же автоматические выключатели, расположенные в щите квартиры.

Кухня (по проекту помещение №03):
1. Натяжной потолок втягивается даже при закрытых окнах
2. Выступающий след от клеммника проводки освещения у ближайшего к окну отверстия под светильник на полотне натяжного потолка
3. Вентиляционная решетка повреждена, необходима замена решетки.
4. Отсутствуют декоративные накладки на трубах ЦО вокруг полотна натяж. потолка.
5. Отсутствует регулировочный вентиль ЦО.
6. Закрашен кран Маевского.

Спальная (по проекту помещение №01)
1. Под правым штапиком глухой створки окна обнаружен посторонний предмет. Повреждена уплотнительная резинка штапика.
2. Натяжной потолок втягивается при открытых окнах.
3. Отсутствуют декоративные накладки на трубах ЦО вокруг полотна натяж. потолка.
4. Отсутствует регулировочный вентиль ЦО.
5. Закрашен кран Маевского.
6. Напольный плинтус в центре правой стены имеет дефект из-за нахождения за ним мусора.

Гостиная (по проекту помещение №02):
1. Следы цемента на наружней ламинации оконных створок. Требуется отмыть оконные блоки и створки от цемента без повреждения ламинации.
2. Натяжной потолок втягивается при открытых окнах.
3. Отсутствует регулировочный вентиль ЦО.
4. Закрашен кран Маевского.

Санузел 1 (по проекту помещение №05)
1. Трубы подводки воды в местах прокладки стояка не имеют на себе утеплителя.

Санузел 2 (по проекту помещение №04)
1. Краска на натяжном потолке. Требуется отмыть полотно натяжного потолка
2. Трубы подводки воды в местах прокладки стояка не имеют на себе утеплителя.

Холл (по проекту помещение №06):
1. Дверная коробка входной двери заштукатурена и покрашена валиком. Требуется замена дверной коробки на новую, заводского окраса.
2. Полотно входной двери снаружи окрашено валиком. Требуется замена дверного полотна на новое, с заводским окрасом всех поверхностей.
3. Входная дверь установлена не по уровню.
4. Неплотное прилегание входной двери к коробке, имеется свободный ход в закрытом состоянии.
5. Не установлены УЗО розеток комнат и сан.узла.
6. Повреждение напольного плинтуса в входа в первый санузел (отсутствует часть уплотнительной резинки возле наличника санузла).

Проделанная работа

07.2020. Анализ документов клиента

На момент обращения за юридической помощью у заказчика сформировалась обширная претензионная переписка с застройщиком. В отличие от большинства обывателей, не страдающих формализмом, документы отличались поистине штабной культурой. По результатам изучения кейса юристами было предложено предъявлять отдельные неустойки за просрочку устранения догарантийных недостатков, следом - недостатков, выявленных в гарантийный период. В случае неисполнения требования об устранении недостатков в натуре клиент возникало право требовать денежную компенсацию и очередную неустойку за нарушение срока выплаты.

08.2020. Организация досудебной экспертизы

С целью фиксации факта наличия недостатков, выявленных в гарантийный период, в адрес застройщика была направлена телеграмма об осмотре объекта с участием специалиста. Эксперт сделал следующие выводы:

фактическое состояние квартиры не соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации, а также не отвечает иным обязательным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в частности ст. 7 п.1;
причинами возникновения выявленных в результате натурного осмотра недостатков (дефектов) являются некачественно выполненные работы застройщиком;
стоимость устранения выявленных дефектов в квартире, с учетом стоимости материалов, составляет 629 101,19 руб.

10.2020. Досудебная претензия

Поскольку документы дольщика были оформлены грамотно, на дату досудебного исследования заказчик уже получил право на выплату 2 видов накопленных неустоек за нарушение срока устранения недостатков: до подписания передаточного акта и после приемки объекта долевого строительства. В подготовленной претензии содержалось требование выплаты компенсации стоимости ремонта, а также 3 неустоек. В случае отказа застройщика от удовлетворения заявленных требований будущий истец дополнительно получал право на взыскание судом 50% штрафа за отказ от добровольной выплаты потребителю.

12.2020. Подан иск

В ноябре 2020 ПИК прислал в личный кабинет клиента ответ-отписку, сформированную ботом. Суть ответа заключалась в необоснованности предъявленных требований. 04.12.2020 подготовленный комплект исковых документов был предъявлен в Головинский районный суд г. Москвы, по месту жительства истца. Расчет делался на редкость посещений заведения застройщиком. Так и произошло: представители ответчика участвовали заочно, что, с учетом активной процессуальной позиции истца, в конечном итоге существенно повлияло на результат судебного разбирательства.

02.2021. Назначена судебная экспертиза

К дате проведения судебного заседания №3 застройщик попросил строительно-техническую экспертизу. Сторона истца хотя и возражала, но была готова к такому сценарию, типичному для аналогичных дел. Судья Яковлева В.С., ведущая процесс, в подобных случаях экспертизе не противилась Поскольку наступил зимний период, истец получил возможность организовать тепловизионную съемку с целью выявления так называемых "мостиков холода": мест промерзания наружных стен и светопрозрачных конструкций Другой "фишкой" стало поручение экспертам выяснить денежные потери истца от уменьшения класса энергоэффективности жилого дома. Предложенные юристами истца вопросы были включены в текст определения о назначении экспертизы. В качестве специалистов суд привлек ООО «Центр Независимой Экспертизы и Права». Таким образом, предстоящая экспертиза предвещала гораздо большую оценку компенсации клиенту.

03.2021. Участие в экспертном осмотре

Для участия в осмотре объекта экспертизы прибыла комиссия экспертов во главе с Павловым П.А. Специалисты отработали быстро и четко, однако использовать материалы досудебной экспертизы категорически отказались, ссылаясь на свою независимость и объективность. Главная задача дольщика и представлявшего его интересы юриста на данной стадии заключалась в том, чтобы эксперт максимально детализированно зафиксировал все возможные к обнаружению недостатки квартиры, которые ранее подписанными с ПИКом актами осмотра не ограничивались.

03.2021. Анализ судебной экспертизы

Изучив поступившее в материалы дела заключение судебной экспертизы, сторона истца была поражена количеством обнаруженных недочетов. Общеизвестно, что судебная экспертиза, как правило, занижает объем и стоимость выявленных недостатков. Обычная "вилка" в подобных случаях, когда при соблюдении формальных требований к заключению экспертизы, оспаривание оценки малоэффективно - 10-30%. В нашем случае только стоимость работ по устранению дефектов, по самым грубым оценкам, была занижена судебными экспертами на 48,5 %! Итоговая оценка экспертами стоимости ремонта составила 591 241,84 ₽, то есть даже ниже досудебной оценки, не учитывавшей дорогостоящие дефекты фасада.

04.2021. Вызов экспертов в суд для опроса

Результатом проверки явилось ходатайство о вызове экспертов в суд для допроса а также истребования у экспертов дополнительных материалов. Как выяснилось, обнаруженные в ходе тепловизии продувания и промерзания почему-то оценены не были. Термограмма в документе также отсутствовала. Ссылки на коммерческие расценки на интернет-сайтах ремонтных организациях взяты "с потолка" - занижены в несколько раз. Разница с экспертной оценкой стоимости работ составила 287 706,09 ₽. Были грубо нарушены требования ГПК: эксперта предупредили об уголовной ответственности задним числом.

05.2021. Опрос эксперта в суде

К моменту прибытия эксперта в суд сторона истца, в рамках подготовки возможного ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, приобщила к материалам дела все прайс-листы ремонтных компаний, на расценки которых ссылался судебный эксперт. Также был подготовлен контррасчет стоимости ремонтных работ. Эксперт в судебном заседании выглядел бледно. В ходе допроса с пристрастием было получено признание, что рыночная стоимость недостатков рассчитана с нарушениями. Однако оппонент в очередной раз проигнорировал судебное заседание, а потому до назначения дополнительной или повторной экспертиз дело не дошло. Эксперту было предложено предоставить суду дополнительно запрошенные материалы с целью устранения выявленных замечаний.

06.2021. Возражения на отзыв ответчика

Параллельно описываемым событиям ответчик, упорно не желавший посещать судебные заседания и вникать в суть происходящих процессов, начал бомбить суд возражениями на исковое заявление. По мнению ответчика доказательством надлежащего качества объекта являлось выданное органами государственного строительного надзора разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Несмотря на колоссальное количество составленных клиентом и застройщиком актов об осмотре, ответчик факт существования недостатков квартиры категорически отрицал. Разумеется, суду была адресована просьба о снижении размера ответственности, в случае взыскания неустоек. Сторона истца представила суду письменные контр-аргументы по доводам оппонента.

07.2021. Уточнение исковых требований согласно корректировке экспертизы

Судебные эксперты, учтя предъявленные суду замечания, доработали заключение специалиста. В результате стоимость работ по устранению недостатков была увеличена с 591 241,84 ₽ до 1 151 760,83 ₽, то есть на 94,80 %. С учетом произведенной экспертами оценки снижения стоимости объекта по ДДУ в результате изменения класса энергоэффективности, "выгода" истца, по сравнению с досудебной экспертизой, составила 632 659,64 ₽.

08.2021. Вынесено решение суда

В день вынесения судом решения ПИК, почувствовав неладное, делегировал в заседание юриста. Однако к этому моменту поезд уже ушел, материалы дела в избытке были наполнены относимыми и допустимыми доказательствами, на основании которых суд был обязан рассмотреть дело по существу и вынести решение. Допущенные в начальной стадии судебными экспертами ошибки были устранены, в связи с чем у суда отсутствовали основания не доверять экспертному мнению, а тем более - назначать дополнительную или повторную экспертизы. Суд, заслушав мнение сторон, огласил резолютивную часть решения.

08.2021. Анализ 100 дел Мосгорсуда

В связи с тем, что суд при вынесении решения активно применил положения ст. 333 ГК РФ, в том числе к предусмотренному Законом о защите прав потребителей 50% штрафу, возник вопрос о целесообразности обжалования подобного снижения в апелляционной инстанции. Пока Головинский суд готовил мотивированное решение, юристы проанализировали статистику по 100 рассмотренным Мосгорсудом аналогичным апелляционным жалобам на несоразмерное снижение штрафа. Статистика выдала вероятность успешного исхода в размере 14%, однако риск негативного сценария оценивался выше. Клиент от подачи апелляции отказался.

10.2021. Получен исполнительный лист и денежные средства

В октябре 2021 года, после предварительной публикации файла решения суда в окончательном виде в сети Интернет, по прошествии месячного срока на обжалование, юристы получили заверенную судом копию решения с отметкой о его вступлении в законную силу, а также оригинал исполнительного документа. По прошествии недели с момента предъявления исполнительного документа в ВТБ клиент в полном объеме получил денежные средства, после чего лист с отметкой об исполнении был возвращено взыскателю при активном содействии юристов.

Текст решение Головинского районного суда г. Москвы от 18.08.2021 о взыскании стоимости ремонта квартиры в новостройке, 3 видов неустоек, стоимости уменьшения цены ДДУ вследствие снижения застройщиком заявленного класса энергоэффективности жилого дома:

Загрузка...

Слишком долго?

Перезагрузить документ

Открыть в новой вкладке

Скачать

Нужна помощь?

Готовое решение вашей проблемы в течение 24 часов.

КОНСУЛЬТАЦИЯ

Взыскали в Головинском суде Москвы с застройщика ЖК Митино парк компенсацию ремонта с неустойками и стоимость снижения класса энергоэффективности

Информация о кейсе

Описание кейса

От цены приобретенной у ПИКа квартиры с отделкой в размере 6 676 992,00 ₽

Перечень первоначально выявленных недостатков в ходе приемки квартиры (нажмите на +):